REGIME ESPECIAL DE ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS ANTIGAS (cont.)

7.ª Questão – Qual o montante da renda devida em consequência da actualização?

A actualização da renda processa-se faseadamente, tendo como limite máximo o valor anual correspondente a 4% do valor do locado (art. 31.º).

8.ª Questão – De que factores depende a aplicação dos diferentes prazos previstos na lei para a actualização das rendas?

A renda pode actualizar-se em 2,5 ou 10 anos.

Tem lugar a actualização em 10 anos sempre que:
- O agregado familiar do arrendatário tenha um RABC inferior a 5 RMNA;
- O arrendatário seja portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%;
- O arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos à data da comunicação, pelo senhorio, dos requisitos exigidos por lei para a actualização da renda.

A actualização tem lugar em 2 anos quando o senhorio invoque que o agregado familiar do arrendatário tem um RABC superior a 15 RMNA e junte documento comprovativo.

Nos demais casos, a actualização da renda far-se-á em 5 anos.

9.ª Questão – Como se processa a actualização das rendas em cada um dos prazos de faseamento?

A actualização ao longo de 10 anos faz-se nos seguintes termos: no primeiro ano acresce à renda vigente aquando da comunicação do senhorio (com os requisitos exigidos por lei) um nono da diferença entre esta e a renda comunicada; nos anos subsequentes até ao nono ano vai acrescendo, em cada ano, relativamente à renda do ano anterior, mais um nono daquela diferença de modo a que no nono ano a renda a pagar pelo arrendatário seja a comunicada pela senhorio quando desencadeou o processo de actualização da renda; no décimo ano, a renda devida será a indicada pelo senhorio na sua comunicação inicial, actualizada de acordo com os coeficientes de actualização que entretanto tenham vigorado. Ou seja, a renda devida no décimo ano será exactamente a mesma que o arrendatário pagaria nesse ano se não tivesse havido faseamento.
Exemplificando: o senhorio, de acordo com os critérios legais em vigor, comunica uma renda actualizada de € 300. Até ao nono ano a renda aumentará gradualmente até atingir naquele ano aquele montante. No décimo ano, a renda será actualizada mediante aplicação dos nove coeficientes de actualização que entretanto tenham vigorado. Supondo que, em média, vigorou em cada ano um coeficiente de actualização de 2,8%, a renda devida no décimo ano será de € 395.
Durante o faseamento, o limite de actualização da renda é de € 50 mensais no primeiro ano e de € 75 em cada um dos anos subsequentes até ao nono ano; excepto, quando tal valor for inferior ao que resultaria da actualização anual resultante da aplicação do coeficiente de actualização anual do arrendamento para habitação (já que é de contratos de arrendamento para habitação que estamos a tratar).

A actualização da renda ao longo de 5 anos faz-se nos seguintes termos: à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acresce um quarto da diferença entre esta e a renda comunicada; nos anos subsequentes até ao quarto ano vai acrescendo em cada ano, relativamente à renda do ano anterior, mais um quarto daquela diferença de modo a que no quarto ano a renda devida pelo arrendatário seja a comunicada pelo senhorio; no quinto ano, a renda será a comunicada pelo senhorio, actualizada de acordo com os coeficientes de actualização que entretanto tenham vigorado.
Durante o faseamento, o limite de actualização da renda é de € 50 mensais no primeiro ano e de € 75 em cada um dos anos subsequentes até ao quarto, excepto quando tal valor for inferior ao que resultaria da actualização anual da aplicação do coeficiente de actualização anual do arrendamento (para habitação).

A actualização da renda em dois anos faz-se da seguinte forma: no primeiro ano, à renda vigente aquando da comunicação do senhorio acresce metade da diferença entre esta e a renda comunicada; no segundo ano, será devida a renda comunicada pelo senhorio, actualizada de acordo com os coeficientes de actualização que entretanto tenham vigorado.

REGIME ESPECIAL DE ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS ANTIGAS (cont.)

5.ª Questão – Quando deve responder o arrendatário à comunicação do senhorio?

O arrendatário deve responder no prazo de 40 dias. Trata-se de um prazo contínuo: começa a correr no dia imediatamente a seguir à notificação e termina no quadragésimo dia. Se o fim do prazo cair num sábado, domingo ou feriado passa para o primeiro dia útil seguinte. Se houver vários arrendatários, ou no caso de o local arrendado constituir casa de morada de família, a resposta pode ser oferecida até ao termo do prazo que começou a correr em último lugar. É também em relação a este momento que se desencadeiam os efeitos previstos no n.º 5 do artigo 44.º, qualquer que tenha sido o cônjuge a receber a comunicação em último lugar.

A resposta deve ser dirigida para o endereço do senhorio que consta do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior. A lei deixa em alternativa as duas hipóteses, mas será mais prudente enviar a resposta para o endereço da comunicação de actualização de renda. A resposta do arrendatário deverá ser remetida por carta registada com aviso de recepção. A lei é omissa quanto às consequências decorrentes de o senhorio se ter recusado a receber a carta ou de não a ter levantado no prazo previsto no regulamento dos serviços postais (seis dias úteis para a correspondência normal). Mas desta recusa ou inacção nunca poderá resultar qualquer consequência gravosa para o inquilino, devendo este, por razões práticas, guardar a prova de que remeteu a carta dentro do prazo legal.

Havendo pluralidade de senhorios, a resposta do arrendatário deve ser dirigida ao primeiro signatário, a menos que haja representante constituído ou quem, em comunicação anterior, tenha sido designado para a receber.

Em caso de herança indivisa, o arrendatário deve dirigir a resposta ao cabeça de casal, salvo indicação de outro representante. Se houver vários cabeças de casal, seguem-se as regras anteriormente expostas quanto à pluralidade de senhorios e de arrendatários.

6.ª Questão – Como deve responder o arrendatário à comunicação do senhorio?

O arrendatário na sua resposta pode, antes de mais, invocar uma das seguintes circunstâncias:
- Rendimento anual bruto corrigido (RABC) do agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA);
- Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%,

O arrendatário pode ainda no mesmo prazo de 40 dias requerer a realização de nova avaliação do prédio ao serviço de finanças competente, dando do facto conhecimento ao senhorio.

Em alternativa, o arrendatário pode no mesmo prazo denunciar o contrato e desocupar o locado no prazo de seis meses, não havendo, neste caso, lugar a qualquer alteração de renda.

O silêncio do arrendatário vale como declaração de inexistência das circunstâncias acima referidas.

O arrendatário que invoque um RABC inferior a 5 RMNA deverá fazer acompanhar a sua resposta de documento comprovativo passado pelo serviço de finanças competente. Se à data da resposta não dispuser deste documento, deverá juntar comprovativo de que já o requereu e remetê-lo ao senhorio nos 15 dias subsequentes à sua obtenção. O RABC refere-se ao ano civil anterior ao da comunicação.

O arrendatário que invoque a circunstância da idade ou de deficiência deverá igualmente na resposta fazer prova dos factos alegados.

REGIME ESPECIAL DE ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS ANTIGAS (cont.)

1.ª Questão – Como pode o senhorio actualizar a renda?

A actualização da renda depende de iniciativa do senhorio, art. 34.º (doravante, na falta de outra indicação, os textos legais citados serão sempre da Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro). O senhorio, porém, só pode actualizar a renda se houver uma avaliação do locado, nos termos do CIMI (Código do Imposto Municipal sobre Imóveis) e se o nível de conservação do prédio não for inferior a 3. Como mais adiante se verá, o NRAU estabelece cinco níveis de conservação, correspondendo o nível 3 a um estado de conservação médio.
Este ponto, essencial à aplicação da lei, será devidamente desenvolvido mais à frente.

2.ª Questão – Como deve ser feita a comunicação do Senhorio?

O senhorio deverá comunicar ao arrendatário o montante da renda futura (n.º 2 do art. 34.º) e a comunicação deverá conter, sob pena de ineficácia (n.º 4 do art. 38.º):
- Cópia do resultado da avaliação do locado nos termos do CIMI e da determinação do nível de conservação;
- Os valores da renda devida após a primeira actualização, correspondentes a uma actualização em 2, 5 ou 10 anos;
- O valor em euros do RABC (rendimento anual bruto corrigido) que nesse ano determina a aplicação dos diversos escalões;
- A indicação de que a invocação, por parte do arrendatário de alguma das circunstância que determinam o faseamento da renda em 10 anos (a saber: ser o RABC do agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA); ter o arrendatário idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, n.º 3 do art. 37), deve ser realizada em 40 dias, mediante apresentação de documento comprovativo;
- Indicação das consequências da não invocação de qualquer das circunstâncias acima referidas.

A comunicação ao arrendatário para actualização da renda deve ser feita em carta registada com aviso de recepção; na falta de indicação em contrário, as cartas devem ser remetidas para o local arrendado. A comunicação do senhorio pode também ser entregue em mão, devendo, neste caso, o arrendatário apor na cópia, em poder do senhorio, a sua assinatura com indicação da data em que a recebeu. O arrendatário tem também o direito de, simultaneamente, exigir que o senhorio aponha no documento que lhe é entregue a data em que a entrega é feita, comprovada pela respectiva assinatura, de modo a que os documentos que ficam em poder de cada uma das partes coincidam neste particular.
O arrendatário não está porém obrigado a receber a comunicação em mão que o senhorio lhe queira fazer. Se houver recusa, o senhorio terá de fazer a comunicação por carta registada com aviso de recepção, considerando-se o arrendatário notificado no dia em que a receber. Se a carta tiver sido devolvida ao remetente, por o arrendatário se ter recusado a recebê-la ou por não a ter levantado no prazo devido, o senhorio deve remeter nova carta registada com aviso de recepção decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta. Se a nova carta voltar a ser devolvida, seja por recusa de recepção do arrendatário, seja por não ter sido levantada, o arrendatário considera-se notificado no 10.º dia posterior ao do seu envio.

3.ª Questão – Como proceder se houver pluralidade de senhorios ou de arrendatários?

Se houver pluralidade de senhorios, as comunicações devem, sob pena de ineficácia, ser subscritas por todos ou por quem os represente. Havendo pluralidade de arrendatários, a comunicação do senhorio será dirigida a todos os arrendatários.

4.ª Questão – Como proceder se o local arrendado for casa de morada de família?

Se o local arrendado constituir casa de morada de família, as comunicações acima referidas devem ser dirigidas a ambos os cônjuges. Todavia, as comunicações do arrendatário podem ser subscritas por ambos ou por um só dos cônjuges.

REGIME ESPECIAL DE ACTUALIZAÇÃO DE RENDAS ANTIGAS



Cerca de três anos depois do último post, justifica-se, com a entrada em vigor do “Novo regime do arrendamento urbano” (NRAU), Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, que voltemos ao tema que nos ocupou nos últimos três meses do Governo PSD/CDS, chefiado por Santana Lopes, tanto mais que o regime especial de actualização das rendas antigas, que aquela Lei regula, carece de vários esclarecimentos e presta-se a comentários que podem interessar a todos os que são titulares de uma relação jurídica de arrendamento urbano anterior a 15 de Outubro de 1990.
O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) foi aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro. Esta Lei estabelece também um regime especial de actualização das rendas antigas e altera o Código Civil, o Código do Processo Civil, o Decreto-Lei n.º 287/2003 de 12 de Novembro, o Código do Imposto Municipal sobe Imóveis e o Código do Registo Predial.

Aquela Lei autorizou ainda o Governo a legislar, no prazo de 120 dias, sobre o “regime jurídico das obras compulsivas” e sobre a “definição fiscal do conceito de prédio devoluto”, definindo o objecto, o sentido e a extensão da autorização concedida. Pela mesma Lei, foi ainda o Governo incumbido de aprovar, igualmente no prazo de 120 dias, decretos-leis relativos às seguintes matérias: regime de determinação do rendimento anual bruto corrigido; regime de verificação e determinação do coeficiente de conservação; e regime de atribuição do subsídio de renda.

As matérias acima referidas estão reguladas nos seguintes diplomas:

- Regime jurídico das obras compulsivas – Decreto-Lei n.º 157/2006 de 8 de Agosto;

- Conceito fiscal de prédio devoluto – Decreto-Lei n.º 159/2006 de 8 de Agosto;

- Regime de determinação do rendimento anual bruto corrigido e atribuição do subsídio de renda – Decreto-Lei n.º 158/2006 de 8 de Agosto;

- Regime de determinação e verificação do coeficiente de conservação dos prédios arrendados – Decreto-Lei n.º 156/2006 de 8 Agosto

- Regime das comissões arbitrais municipais (composição, funcionamento e competência) – Decreto-Lei n.º 161/2006 de 8 de Agosto.

- Ficha de avaliação para a determinação do nível de conservação do prédio arrendado e ainda os critérios de avaliação e as regras necessárias à determinação dos níveis de conservação e respectivos coeficientes – Portaria n.º 1192-B/2006 de 3 de Novembro;

- Modelo único simplificado através do qual senhorios e inquilinos fazem comunicações e dirigem pedidos previstos nos diplomas acima referidos - Portaria n.º 1192-A/2006 de 3 de Novembro.

Pelo Decreto-Lei n.º 160/2006 de 8 de Agosto regula-se os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que deve obedecer a sua celebração.

Inicialmente vamos apenas tratar do regime especial de actualização das rendas antigas de arrendamentos para habitação, entendendo-se por tal os contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU (Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15 de Outubro).