LEI DAS RENDAS (CONT.)
LEI DAS RENDAS (CONT.)
Notas críticas sobre o A. material da lei e sobre o conceito de mercado
1. Ainda sobre o A. material da “lei” – Gostaria de não continuar a insistir nas críticas ao A. material da lei, tanto mais que os factos enumerados no último texto publicado (intervenção de 28/10/04) são por si elucidativos do cuidado que o referido A. põe na conformidade dos textos que formula com a Constituição. Se os textos normativos relativos à reforma do arrendamento urbano forem aprovados pelo Governo com a formulação que hoje consta dos projectos, tais antecedentes não vão certamente deixar de ser tidos em conta por quem tiver a seu cargo a missão de aferir da sua conformidade com a Constituição. Não obstante, seja-me, todavia, permitido insistir em mais dois ou três aspectos que me parecem relevantes.
a. Primeiro – Como bem sabem os especialistas destas matérias do arrendamento urbano e até os leigos (profanos, dizia MANUEL DE ANDRADE), pelo interesse prático que a mesma tem para eles, o senhorio não pode denunciar livremente o contrato no fim do prazo contratual. A lei tipifica as situações em que tal pode acontecer, mas, por outro lado, tendo em conta certas particularidades do arrendatário ou o tempo de permanência deste no local arrendado, estabelece limitações ao exercício daquele direito pelo senhorio. Pois bem: a lei de autorização legislativa (Lei n.º 42/90) ao abrigo da qual foi aprovado o Decreto – lei n.º 321 – B/90, de 15 de Outubro (RAU), estabeleceu como directriz a seguir relativamente às alterações a introduzir no regime do arrendamento urbano, entre outras, a seguinte: “Preservação das regras socialmente úteis que tutelam a posição do arrendatário”, al. c), art. 2.º. Não obstante esta limitação, o Governo, com base no texto formulado pelo referido A., alargou as causas de denúncia do contrato de arrendamento, aditando às que constavam da legislação anterior, mais uma: necessitar o senhorio do prédio para habitação dos seus descendentes em 1.º grau. Perante tal texto, não se suscitaram entre os juristas grandes dúvidas acerca da sua inconstitucionalidade, apesar da argumentação em sentido diferente de uma pequena minoria de juízes do TC. Não deixa, contudo, de ser significativo que, logo em 1990, o próprio A. material da lei, em “Novo regime do arrendamento urbano anotado”, tenha afirmado que tal disposição constituía uma “inovação de grande significado” e que tal inovação era “inteiramente de aplaudir” (por razões que não interessa aqui descrever). Quer dizer, o A. material da lei numa clara manifestação de arrogância intelectual, nem sequer se apercebeu que, dizendo o que dizia, evidenciava sem margem para qualquer dúvida a contradição entre esta disposição do RAU e a norma da lei de autorização legislativa ao abrigo da qual aquele fora aprovado! O Conselheiro Guilherme da Fonseca, relator de um dos processos em que a constitucionalidade daquela disposição foi analisada, dizia, por isso, ironicamente: “É, assim, indiscutível que se trata de uma inovação significativa relativamente ao direito anterior (CC de 19966 e Lei 2030, de 22 de Junho de 1948) ”, para daí retirar as consequências devidas – a inconstitucionalidade da norma.
b. Segundo – O A. material da lei iniciou a sua intervenção no programa televisivo em que participou, em defesa da reforma do arrendamento, ao lado do Ministro, dizendo que desde o tempo dos romanos a locação é um contrato de natureza temporária. Também no direito português vigente o é. Aliás, nunca deixou de o ser. O problema como bem se compreende não está na temporaneidade do contrato de arrendamento e na consequente obrigação de o arrendatário restituir a coisa, findo o contrato, ao locador, mas antes em saber que direitos e obrigações impendem sobre ambos os contraentes. Aliás, o regime do direito romano clássico assegurava ao locador uma protecção mais extensa do que aquela que a reforma do Ministro Arnaut lhe concede. Com efeito, depois da Lex Aede, o locador ficou impedido de expulsar arbitrariamente o locatário. A expulsão só poderia fundamentar-se no abuso de gozo, no não pagamento das merces ou na necessidade urgente da coisa por parte do locador. O mesmo se diga relativamente ao direito português antigo, a partir das Ordenações Afonsinas, não obstante a existência da figura da enfiteuse capaz de dar satisfação a situações tendencialmente perpétuas de direitos de natureza real repartidos sobre a mesma coisa. Já que estamos no domínio da erudição, convém ainda acrescentar que não é apenas no direito romano e no antigo direito português que a posição do arrendatário estava particularmente defendida. Todo o ensinamento do direito comparado aponta para uma evolução da figura da locação no sentido do reforço da posição do arrendatário. Por último, não deixa de ser significativo que sendo o A. material da lei um acérrimo defensor, na esteira de Paulo Cunha, da natureza real do direito do arrendatário, agora se apresente como A. de um projecto que apenas lhe confere um precaríssimo direito obrigacional!
2. Sobre o conceito de mercado segundo a reforma – O Ministro tem frequentemente afirmado que não existe entre nós um mercado de arrendamento, sendo esse um dos objectivos da reforma: criar um verdadeiro arrendamento que possa desviar as pessoas da compra de casa própria e simultaneamente proporcionar aos novos arrendatários rendas mais baixas. Mas, se não existe mercado, se o que existe é um preço especulativo do arrendamento para habitação, então que renda vão os senhorios pedir aos inquilinos, quando, por sua iniciativa, decidirem transitar para o novo regime? Vão naturalmente pedir o preço que naquele mesmo momento está sendo pedido pelos seus congéneres. Ou seja, vão pedir um preço especulativo, que é o único preço de referência que eles conhecem, preço que, na maioria esmagadora dos casos, os actuais inquilinos não podem pagar ou, quando podem, muito provavelmente não querem. Então, se tudo se passar conformemente ao que foi imaginado, este comportamento dos inquilinos teria como consequência a denúncia do contrato e a entrada dos respectivos fogos devolutos no mercado. Como estas casas se iriam juntar às cerca de 600 mil que já estão devolutas, passaria a haver um excesso da oferta sobre a procura e o preço das rendas desceria. Esta argumentação, que é típica de um economista liberal, apontaria para uma situação que, se porventura viesse a verificar-se, permitiria afirmar, sem margem para qualquer dúvida, que a reforma promove o despejo dos actuais inquilinos para “fazer” o mercado! E a questão que então se põe é a seguinte: o legislador pode actuar deste modo relativamente a um bem como a habitação? Não há limites à discricionariedade legislativa num Estado de direito?
3. Outras considerações – O novo regime do arrendamento urbano (NRAU) que o Governo se prepara para aprovar – ou já aprovou, tal o desprezo a que o Parlamento é votado – é tão brutal que até o próprio Governo parece ter vergonha em o explicitar completamente. Primeiramente, tentou desviar a atenção do essencial com o discurso de protecção dos “velhinhos e dos pobrezinhos”, utilizando, como sempre acontece com todos os populismos, uma linguagem de cariz “social” para encobrir o essencial. Depois, tanto no preâmbulo da proposta de lei de autorização legislativa, como também no preâmbulo do projecto de decreto-lei regulador dos arrendamentos de pretérito, o legislador tenta esconder e disfarçar os verdadeiros efeitos das medidas neles contidas. Nunca em qualquer dos preâmbulos se disserta abertamente sobre o regime geral aplicável aos arrendamentos de pretérito. Fala-se em regime de transição, como se de um verdadeiro regime de transição se tratasse, vai-se apelando para o mercado como instrumento capaz de proporcionar “rendas justas e acessíveis”, fala-se na reabilitação do património imobiliário urbano, “como requisito indispensável para qualquer senhorio poder aceder ao novo regime” (!!) e outras tiradas do género, completamente falsas ou parcialmente falsas, como facilmente se comprova pela leitura do articulado. Se o nosso A. material da lei fosse um jurista minimamente independente e se não se comportasse com um fiel cumpridor das instruções do “dono da obra”, além de responder com clareza à questão acima formulada, desenganando as pessoas que ainda supõem que haverá um período de três anos durante o qual o novo regime se não aplicará, dir-nos-ia ainda que o novo regime descaracteriza o contrato de arrendamento urbano como nunca tinha acontecido entre nós, trata de modo profundamente desigual as partes (um, entre muitos exemplos, que se poderiam apontar: o direito de o senhorio transitar para o novo regime e o direito de actualização das rendas são direitos irrenunciáveis, mas já é renunciável pelo inquilino o direito de exigir a licença de utilização ou o certificado de habitabilidade ao senhorio…) e cria uma tal instabilidade ao inquilino, ao novo inquilino, que o mais provável é que ele contribua ainda mais para a inexistência de um mercado de arrendamento. Com efeito, nunca no direito português, desde a fundação até à actualidade, o arrendatário havia sido remetido para a situação em que a reforma o pretende colocar – o de um precaríssimo possuidor em nome alheio, em alguns casos com menos direitos que o simples comodatário. Nunca! Basta atentar em mais alguns simples exemplos. Em matéria de resolução, substituiu a enumeração casuística das causas de resolução por uma extensíssima cláusula geral,“justa causa”, como fundamento de rescisão. Por outro lado, não obstante todas as facilidades concedidas ao senhorio em matéria de denúncia do contrato, acentuando excessivamente a precariedade da posição do arrendatário, o legislador introduz ainda a extraordinária inovação de permitir ao senhorio a denúncia do contrato por “necessidade de utilização pelo próprio, pelo cônjuge ou por qualquer parente ou afim, na linha recta”! Isto é: nem sequer se exige que o prédio seja necessário para habitação, basta que qualquer daquelas pessoas necessite de o utilizar! Perante uma tal concepção do direito de propriedade, seguramente mais exacerbada do que existente nos tempos de Marx, não serão certamente tempos fáceis os tempos que nos esperam…Haja esperança, em todo o caso. Vivemos em democracia e vai ser certamente possível impedir sobre vários aspectos a vigência desta lei. Ela é, a vários títulos, inconstitucional.
Lisboa, 5 de Novembro de 2004
a. Primeiro – Como bem sabem os especialistas destas matérias do arrendamento urbano e até os leigos (profanos, dizia MANUEL DE ANDRADE), pelo interesse prático que a mesma tem para eles, o senhorio não pode denunciar livremente o contrato no fim do prazo contratual. A lei tipifica as situações em que tal pode acontecer, mas, por outro lado, tendo em conta certas particularidades do arrendatário ou o tempo de permanência deste no local arrendado, estabelece limitações ao exercício daquele direito pelo senhorio. Pois bem: a lei de autorização legislativa (Lei n.º 42/90) ao abrigo da qual foi aprovado o Decreto – lei n.º 321 – B/90, de 15 de Outubro (RAU), estabeleceu como directriz a seguir relativamente às alterações a introduzir no regime do arrendamento urbano, entre outras, a seguinte: “Preservação das regras socialmente úteis que tutelam a posição do arrendatário”, al. c), art. 2.º. Não obstante esta limitação, o Governo, com base no texto formulado pelo referido A., alargou as causas de denúncia do contrato de arrendamento, aditando às que constavam da legislação anterior, mais uma: necessitar o senhorio do prédio para habitação dos seus descendentes em 1.º grau. Perante tal texto, não se suscitaram entre os juristas grandes dúvidas acerca da sua inconstitucionalidade, apesar da argumentação em sentido diferente de uma pequena minoria de juízes do TC. Não deixa, contudo, de ser significativo que, logo em 1990, o próprio A. material da lei, em “Novo regime do arrendamento urbano anotado”, tenha afirmado que tal disposição constituía uma “inovação de grande significado” e que tal inovação era “inteiramente de aplaudir” (por razões que não interessa aqui descrever). Quer dizer, o A. material da lei numa clara manifestação de arrogância intelectual, nem sequer se apercebeu que, dizendo o que dizia, evidenciava sem margem para qualquer dúvida a contradição entre esta disposição do RAU e a norma da lei de autorização legislativa ao abrigo da qual aquele fora aprovado! O Conselheiro Guilherme da Fonseca, relator de um dos processos em que a constitucionalidade daquela disposição foi analisada, dizia, por isso, ironicamente: “É, assim, indiscutível que se trata de uma inovação significativa relativamente ao direito anterior (CC de 19966 e Lei 2030, de 22 de Junho de 1948) ”, para daí retirar as consequências devidas – a inconstitucionalidade da norma.
b. Segundo – O A. material da lei iniciou a sua intervenção no programa televisivo em que participou, em defesa da reforma do arrendamento, ao lado do Ministro, dizendo que desde o tempo dos romanos a locação é um contrato de natureza temporária. Também no direito português vigente o é. Aliás, nunca deixou de o ser. O problema como bem se compreende não está na temporaneidade do contrato de arrendamento e na consequente obrigação de o arrendatário restituir a coisa, findo o contrato, ao locador, mas antes em saber que direitos e obrigações impendem sobre ambos os contraentes. Aliás, o regime do direito romano clássico assegurava ao locador uma protecção mais extensa do que aquela que a reforma do Ministro Arnaut lhe concede. Com efeito, depois da Lex Aede, o locador ficou impedido de expulsar arbitrariamente o locatário. A expulsão só poderia fundamentar-se no abuso de gozo, no não pagamento das merces ou na necessidade urgente da coisa por parte do locador. O mesmo se diga relativamente ao direito português antigo, a partir das Ordenações Afonsinas, não obstante a existência da figura da enfiteuse capaz de dar satisfação a situações tendencialmente perpétuas de direitos de natureza real repartidos sobre a mesma coisa. Já que estamos no domínio da erudição, convém ainda acrescentar que não é apenas no direito romano e no antigo direito português que a posição do arrendatário estava particularmente defendida. Todo o ensinamento do direito comparado aponta para uma evolução da figura da locação no sentido do reforço da posição do arrendatário. Por último, não deixa de ser significativo que sendo o A. material da lei um acérrimo defensor, na esteira de Paulo Cunha, da natureza real do direito do arrendatário, agora se apresente como A. de um projecto que apenas lhe confere um precaríssimo direito obrigacional!
2. Sobre o conceito de mercado segundo a reforma – O Ministro tem frequentemente afirmado que não existe entre nós um mercado de arrendamento, sendo esse um dos objectivos da reforma: criar um verdadeiro arrendamento que possa desviar as pessoas da compra de casa própria e simultaneamente proporcionar aos novos arrendatários rendas mais baixas. Mas, se não existe mercado, se o que existe é um preço especulativo do arrendamento para habitação, então que renda vão os senhorios pedir aos inquilinos, quando, por sua iniciativa, decidirem transitar para o novo regime? Vão naturalmente pedir o preço que naquele mesmo momento está sendo pedido pelos seus congéneres. Ou seja, vão pedir um preço especulativo, que é o único preço de referência que eles conhecem, preço que, na maioria esmagadora dos casos, os actuais inquilinos não podem pagar ou, quando podem, muito provavelmente não querem. Então, se tudo se passar conformemente ao que foi imaginado, este comportamento dos inquilinos teria como consequência a denúncia do contrato e a entrada dos respectivos fogos devolutos no mercado. Como estas casas se iriam juntar às cerca de 600 mil que já estão devolutas, passaria a haver um excesso da oferta sobre a procura e o preço das rendas desceria. Esta argumentação, que é típica de um economista liberal, apontaria para uma situação que, se porventura viesse a verificar-se, permitiria afirmar, sem margem para qualquer dúvida, que a reforma promove o despejo dos actuais inquilinos para “fazer” o mercado! E a questão que então se põe é a seguinte: o legislador pode actuar deste modo relativamente a um bem como a habitação? Não há limites à discricionariedade legislativa num Estado de direito?
3. Outras considerações – O novo regime do arrendamento urbano (NRAU) que o Governo se prepara para aprovar – ou já aprovou, tal o desprezo a que o Parlamento é votado – é tão brutal que até o próprio Governo parece ter vergonha em o explicitar completamente. Primeiramente, tentou desviar a atenção do essencial com o discurso de protecção dos “velhinhos e dos pobrezinhos”, utilizando, como sempre acontece com todos os populismos, uma linguagem de cariz “social” para encobrir o essencial. Depois, tanto no preâmbulo da proposta de lei de autorização legislativa, como também no preâmbulo do projecto de decreto-lei regulador dos arrendamentos de pretérito, o legislador tenta esconder e disfarçar os verdadeiros efeitos das medidas neles contidas. Nunca em qualquer dos preâmbulos se disserta abertamente sobre o regime geral aplicável aos arrendamentos de pretérito. Fala-se em regime de transição, como se de um verdadeiro regime de transição se tratasse, vai-se apelando para o mercado como instrumento capaz de proporcionar “rendas justas e acessíveis”, fala-se na reabilitação do património imobiliário urbano, “como requisito indispensável para qualquer senhorio poder aceder ao novo regime” (!!) e outras tiradas do género, completamente falsas ou parcialmente falsas, como facilmente se comprova pela leitura do articulado. Se o nosso A. material da lei fosse um jurista minimamente independente e se não se comportasse com um fiel cumpridor das instruções do “dono da obra”, além de responder com clareza à questão acima formulada, desenganando as pessoas que ainda supõem que haverá um período de três anos durante o qual o novo regime se não aplicará, dir-nos-ia ainda que o novo regime descaracteriza o contrato de arrendamento urbano como nunca tinha acontecido entre nós, trata de modo profundamente desigual as partes (um, entre muitos exemplos, que se poderiam apontar: o direito de o senhorio transitar para o novo regime e o direito de actualização das rendas são direitos irrenunciáveis, mas já é renunciável pelo inquilino o direito de exigir a licença de utilização ou o certificado de habitabilidade ao senhorio…) e cria uma tal instabilidade ao inquilino, ao novo inquilino, que o mais provável é que ele contribua ainda mais para a inexistência de um mercado de arrendamento. Com efeito, nunca no direito português, desde a fundação até à actualidade, o arrendatário havia sido remetido para a situação em que a reforma o pretende colocar – o de um precaríssimo possuidor em nome alheio, em alguns casos com menos direitos que o simples comodatário. Nunca! Basta atentar em mais alguns simples exemplos. Em matéria de resolução, substituiu a enumeração casuística das causas de resolução por uma extensíssima cláusula geral,“justa causa”, como fundamento de rescisão. Por outro lado, não obstante todas as facilidades concedidas ao senhorio em matéria de denúncia do contrato, acentuando excessivamente a precariedade da posição do arrendatário, o legislador introduz ainda a extraordinária inovação de permitir ao senhorio a denúncia do contrato por “necessidade de utilização pelo próprio, pelo cônjuge ou por qualquer parente ou afim, na linha recta”! Isto é: nem sequer se exige que o prédio seja necessário para habitação, basta que qualquer daquelas pessoas necessite de o utilizar! Perante uma tal concepção do direito de propriedade, seguramente mais exacerbada do que existente nos tempos de Marx, não serão certamente tempos fáceis os tempos que nos esperam…Haja esperança, em todo o caso. Vivemos em democracia e vai ser certamente possível impedir sobre vários aspectos a vigência desta lei. Ela é, a vários títulos, inconstitucional.
Lisboa, 5 de Novembro de 2004
posted by JM Correia Pinto at 7:21 da tarde
1 Comments:
Que bom que foi ouvi-lo ontem na Escola. Os meus parabéns! Depois de ter sido bom ouvi-lo, volta agora a ser bom ler nestas páginas a maestria com que defenda esta causa. E que falta faz haver gente que defenda causas. Estes tempos de mercantilismo têm deslumbrado muita gente e é de facto uma delícia verificar que há ainda nobreza nos homens e gente capaz de agarrar-se a elas e defendê-las com a força das convicções.
Você é uma mais valia que não nos podemos dar au luxo de perder. Não se deixe desiludir pelo tempo que não lhe concedem, porque a humildade com que conseguir resistir vai ser-nos muito útil.
Vou ter concerteza oportunidade de o incentivar pessoalmente porque acredito que não vai desaparecer.
Os meus cumprimentos.
Graza
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