REGIME ESPECIAL DE ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS ANTIGAS (cont.)

10.ª Questão – Como se determina o valor do locado para efeitos de actualização da renda?

O valor do locado é o resultado do produto do valor da avaliação realizada nos termos do CIMI, há menos de três anos, pelo coeficiente de conservação do prédio. Todavia, se a avaliação fiscal tiver sido realizada mais de um ano antes da fixação da nova renda, o valor acima referido será actualizado de acordo com os coeficientes de actualização das rendas que entretanto tenham vigorado (art. 32.º).

11.ª Questão – Como se determina o valor patrimonial tributário (avaliação)?

Como acima se disse, uma avaliação realizada há menos de três anos é indispensável para que o senhorio possa desencadear o processo de actualização das rendas.
Se não está na situação referida, o senhorio que pretenda actualizar a renda deverá requerer uma avaliação do valor patrimonial tributário do locado. A determinação do valor patrimonial resulta da seguinte expressão (art. 38.ºdo CIMI):

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Em que:
Vt = o valor patrimonial tributário
Vc = valor base dos prédios edificados
A = Área bruta de construção mais área excedente à área de implantação
Ca = coeficiente de afectação
Cl = coeficiente de localização
Cq = coeficiente de qualidade e conforto
Cv = coeficiente de vetustez

O arrendatário deverá conferir atentamente o resultado da avaliação, já que, como se disse, o montante da renda actualizada depende fundamentalmente daquele valor. Pode, de facto, acontecer que o prédio esteja sobreavaliado. É que, não obstante o cálculo do valor tributário resultar da aplicação de uma fórmula algébrica, cujos elementos integradores deixam uma margem muita estreita, ou quase inexistente, de discricionariedade, pode mesmo assim acontecer, dada a forma como é feita a primeira avaliação, que haja incorrecções, voluntárias ou involuntárias. E nem sequer o arrendatário deverá contar com uma acção correctiva particularmente eficaz das autoridades fiscais, pois, como é sabido, estas normalmente só tomam a iniciativa de intervir quando se verifica a situação oposta.
Vejamos cada um dos elementos da fórmula de per si.

O valor base dos prédios edificados – Vc – é fixado por portaria (para o ano de 2007, Portaria n.º 1433-C/2006 de 29 de Dezembro). Este valor corresponde ao valor médio da construção por metro quadrado acrescido do valor do metro quadrado do terreno de implantação fixado em 25% daquele valor. Em princípio, não haverá incorrecções na determinação deste valor.

O mesmo se diga relativamente a Ca (coeficiente de afectação) e a Cl (coeficiente de localização). O primeiro é fixado por lei, em função do tipo de utilização dos prédios edificados, e o segundo, por portaria, de acordo com os princípios estabelecidos na lei.

Já o coeficiente de vetustez (Cv), que depende da idade dos prédios, pode estar incorrectamente determinado se a indicação da idade do prédio se tiver baseado numa declaração do proprietário, como, em regra, acontece. Se o inquilino tiver dúvidas, deverá pedir na Câmara uma certidão comprovativa da conclusão das obras.

No que respeita a Cq (coeficiente de qualidade e conforto), que permite majorar o valor do prédio até 1,7 ou minorá-lo até 0,5, será também necessário estar particularmente atento à ponderação dos elementos majorativos e minorativos, em regra, feita pelo proprietário.

Finalmente, o valor A obtém-se mediante aplicação da seguinte fórmula: A = (Aa + (Ab x 0,3) x Caj +(Ac x 0,025) +(Ad x 0,005), em que Aa representa a área bruta privativa, Ab a área bruta dependente, Caj o coeficiente de ajustamento de áreas, Ac a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação e Ad a área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação.
Esta fórmula, que entrou em vigor em 1 de Julho de 2007, resultante da alteração do CIMI, introduzida pela Lei n.º 53-A/06 de 29 de Dezembro, vai permitir que as áreas brutas privativas e dependentes sejam reduzidas em função de um coeficiente de ajustamento, que será de 1 para os primeiros 100 m2, de 0,9 para as áreas acima de 100m2 até 160 m2; de 0,85 para as áreas acima de 160 m2 até 220 m2; e de 0,80 para as áreas superiores a 220 m2. Ou seja, a área do prédio, para efeito de avaliação, não resultará da simples soma das diversas áreas compreendidas naquela fórmula, calculadas com ou sem os coeficientes previstos na lei, como acontecia antes da alteração legal acima referida. Em virtude daquela alteração legal, A sofrerá um ajustamento para menos sempre que a soma da área bruta privativa e dependente (30%) seja superior a 100m2. Nem sempre nas avaliações comunicadas aos inquilinos se entrou em linha de conta com o Caj, nomeadamente naquelas que foram efectuadas antes de 1 de Julho de 2007. Como o cálculo de A influencia decisivamente o resultado final global, deverá o inquilino pedir uma segunda avaliação sempre que, na que lhe foi comunicada, se não tenha entrado em linha de conta com aquele coeficiente.

O coeficiente de ajustamento de áreas (Caj), para habitação, é o seguinte:

Aa + 0,3Ab
<= 100 – 1
>100 – 160 – 0,90
>160 – 220 – 0,85
> 220 - 0,80

Exemplificando: um prédio com área bruta privativa de 189m2 e com 18m2 de área bruta dependente terá, para efeitos de avaliação (supondo a inexistência de Ac e Ad), uma área de 183,24 m2 (e não de 194,4 m2, como resultaria da aplicação daquela fórmula sem o Caj, (189+ (18x0,3) =194,4 m2). Com efeito, representando a área bruta privativa (189 m2) mais a área bruta dependente (18 m2 x 0,30) uma área de 194,4 m2, o cálculo de A resultará da aplicação do coeficiente 1 aos primeiros 100 m2; do coeficiente 0,9 aos 60 m2 subsequentes (ou seja, 54 m2); e do coeficiente 0,85 aos restantes 34,4 m2 (194,4 m2 – 160 m2), ou seja, 29,24 m2.

12.ª Questão – O que pode fazer o arrendatário se não concordar com a avaliação?

A avaliação em que o senhorio se baseia para iniciar o processo especial de actualização de renda é uma avaliação directa, isto é, feita pelo chefe de finanças, em princípio, com base nas declarações do sujeito passivo. Se o arrendatário não concordar com esta avaliação poderá requerer uma nova ao serviço de finanças competente, dando do facto conhecimento ao senhorio. Neste caso, o arrendatário ocupará a posição do sujeito passivo, sendo o senhorio notificado para, se quiser, integrar a comissão de avaliação (n.ºs 6 e 7 do art. 37.º).

Decorre da lei que o pedido de segunda avaliação não suspende a primeira, para efeito de pagamento da nova renda. Se da nova avaliação resultar valor diferente para a nova renda, os acertos devidos são feitos com o pagamento da renda subsequente (n.º 8 do art. 37.º). Já no respeita ao senhorio, enquanto proprietário, a liquidação do imposto fica suspensa enquanto se não tornar definitivo o resultado da segunda avaliação.
A faculdade concedida ao arrendatário de pedir uma segunda avaliação justifica-se e é plenamente conforme ao nosso ordenamento jurídico. Em primeiro lugar, porque a nova renda vai depender em grande medida do valor tributário apurado; em segundo lugar, porque tratando-se de uma fórmula algébrica com uma escassíssima margem de discricionariedade não se justificaria que o inquilino fosse obrigado a recorrer a tribunal para corrigir lapsos evidentes; depois, por o valor a apurar resultar do trabalho de uma comissão, na qual o senhorio, se quiser, estará representado; finalmente, porque o fisco, tendo voto de qualidade, certamente não permitirá que ao prédio seja atribuído um valor patrimonial inferior ao devido.