REGIME ESPECIAL DE ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS ANTIGAS (cont.)

1.ª Questão – Como pode o senhorio actualizar a renda?

A actualização da renda depende de iniciativa do senhorio, art. 34.º (doravante, na falta de outra indicação, os textos legais citados serão sempre da Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro). O senhorio, porém, só pode actualizar a renda se houver uma avaliação do locado, nos termos do CIMI (Código do Imposto Municipal sobre Imóveis) e se o nível de conservação do prédio não for inferior a 3. Como mais adiante se verá, o NRAU estabelece cinco níveis de conservação, correspondendo o nível 3 a um estado de conservação médio.
Este ponto, essencial à aplicação da lei, será devidamente desenvolvido mais à frente.

2.ª Questão – Como deve ser feita a comunicação do Senhorio?

O senhorio deverá comunicar ao arrendatário o montante da renda futura (n.º 2 do art. 34.º) e a comunicação deverá conter, sob pena de ineficácia (n.º 4 do art. 38.º):
- Cópia do resultado da avaliação do locado nos termos do CIMI e da determinação do nível de conservação;
- Os valores da renda devida após a primeira actualização, correspondentes a uma actualização em 2, 5 ou 10 anos;
- O valor em euros do RABC (rendimento anual bruto corrigido) que nesse ano determina a aplicação dos diversos escalões;
- A indicação de que a invocação, por parte do arrendatário de alguma das circunstância que determinam o faseamento da renda em 10 anos (a saber: ser o RABC do agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA); ter o arrendatário idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, n.º 3 do art. 37), deve ser realizada em 40 dias, mediante apresentação de documento comprovativo;
- Indicação das consequências da não invocação de qualquer das circunstâncias acima referidas.

A comunicação ao arrendatário para actualização da renda deve ser feita em carta registada com aviso de recepção; na falta de indicação em contrário, as cartas devem ser remetidas para o local arrendado. A comunicação do senhorio pode também ser entregue em mão, devendo, neste caso, o arrendatário apor na cópia, em poder do senhorio, a sua assinatura com indicação da data em que a recebeu. O arrendatário tem também o direito de, simultaneamente, exigir que o senhorio aponha no documento que lhe é entregue a data em que a entrega é feita, comprovada pela respectiva assinatura, de modo a que os documentos que ficam em poder de cada uma das partes coincidam neste particular.
O arrendatário não está porém obrigado a receber a comunicação em mão que o senhorio lhe queira fazer. Se houver recusa, o senhorio terá de fazer a comunicação por carta registada com aviso de recepção, considerando-se o arrendatário notificado no dia em que a receber. Se a carta tiver sido devolvida ao remetente, por o arrendatário se ter recusado a recebê-la ou por não a ter levantado no prazo devido, o senhorio deve remeter nova carta registada com aviso de recepção decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta. Se a nova carta voltar a ser devolvida, seja por recusa de recepção do arrendatário, seja por não ter sido levantada, o arrendatário considera-se notificado no 10.º dia posterior ao do seu envio.

3.ª Questão – Como proceder se houver pluralidade de senhorios ou de arrendatários?

Se houver pluralidade de senhorios, as comunicações devem, sob pena de ineficácia, ser subscritas por todos ou por quem os represente. Havendo pluralidade de arrendatários, a comunicação do senhorio será dirigida a todos os arrendatários.

4.ª Questão – Como proceder se o local arrendado for casa de morada de família?

Se o local arrendado constituir casa de morada de família, as comunicações acima referidas devem ser dirigidas a ambos os cônjuges. Todavia, as comunicações do arrendatário podem ser subscritas por ambos ou por um só dos cônjuges.